El contrato de arras es un documento que se firma durante la compraventa de una vivienda. En él, tanto el comprador como el vendedor manifiestan su voluntad de llevar a cabo la operación y se comprometen a finalizarla en un plazo determinado. A su vez, el comprador entrega una suma de dinero para reservar la vivienda y demostrar al vendedor su voluntad de adquirirla.
Lo realmente importante de la firma de las arras es que existen consecuencias legales frente a su incumplimiento, más adelante te contamos cuáles son. A su vez, el notario utilizará este documento como base para redactar la escritura de compraventa, por lo que deben incluirse todos los detalles de la operación y todos los acuerdos que se hayan realizado entre las partes. Por ejemplo, si acuerdan repartir el pago del IBI entre comprador y vendedor de forma proporcional, esto debe detallarse en el contrato de arras.
Tipos de contratos de arras
Existen tres tipos de contratos de arras y se diferencian, principalmente, por las consecuencias que implica su incumplimiento. Sin embargo, la mayoría de los vendedores y compradores de viviendas utilizan el contrato de arras penitenciales.
| ARRAS PENITENCIALES | ARRAS CONFIRMATORIAS | ARRAS
PENALES |
|
| ¿Qué implica? | La entrega de una suma de dinero para reservar la propiedad, que funcionará como indemnización si se rompe el contrato. | La entrega de una señal, pero esta no funciona, necesariamente, como indemnización si se rompe el contrato. | La entrega de una señal, que funcionará como indemnización si se rompe el contrato. |
| Consecuencias del incumplimiento | Si el comprador incumple con el contrato, podemos retener la señal. Si nosotros incumplimos, debemos entregarle al comprador la señal por duplicado. | No establece de forma clara las penalizaciones. En caso de incumplimiento, la parte afectada puede exigir la venta o una indemnización por daños y perjuicios, pero hay que demandar y el juez decidirá la penalización. | Establece penalizaciones, pero podemos exigir la venta. Es decir, podemos quedarnos con el dinero de las arras o pedirlas por duplicado y, además, demandar para que el contrato se cumpla. |
¿Cómo redactar el contrato de Arras para vender mi piso?
Lo puede redactar nuestra inmobiliaria: si vendemos el piso con una inmobiliaria, esta se encargará de redactar el contrato de arras y el coste vendrá incluido en la comisión. En efecto, muchos contratos de intermediación (que son aquellos que firmamos al contratar a la agencia para vender el piso) incluyen una cláusula donde la autorizamos a cobrar el dinero de las arras en nuestro nombre.
¿Qué información debe contener un contrato de arras de vivienda?
A continuación, detallamos la información básica que debe contener un contrato de arras de vivienda, pero recuerda que podemos (y debemos) incluir toda la información que consideremos importante y todos los acuerdos a los que hayamos llegado con el comprador.
 |
Identidad de las partes: nombre completo, NIF o CIF, tanto del vendedor como del comprador. Si el piso está a nombre de varias personas, deben estar incluidos los datos de todos. |
 |
Domicilio de notificación: a efectos de notificaciones o comunicaciones, se deben incluir las direcciones de contacto de comprador y vendedor. En el caso de que alguna de las partes cambie su dirección de notificación, deberá comunicarlo a la otra parte. |
 |
Ubicación del piso: ciudad, localidad, dirección, referencia catastral y todos los datos que permitan identificar plenamente la localización de la vivienda. |
 |
Tipo de contrato: si firmamos unas arras debemos indicar de qué tipo es o hacer mención del artículo 1.454 del código civil (si son unas arras penitenciales). Si no lo hacemos, se puede entender que por defecto se trata de unas arras confirmatorias, con las consecuencias que conlleva. |
 |
Precio de la compraventa: es aconsejable que los montos estén escritos tanto en letras como en números. |
 |
Cantidad entregada como señal: al firmar el contrato el comprador nos entrega una cantidad de dinero como anticipo o reserva. Esta suele ser de un 10% sobre el precio final. Este monto y la cantidad restante a entregar el día de la firma se deben señalar, indicando que el importe inicial se descontará del precio total. |
 |
Plazo máximo para formalizar la venta: debe quedar constancia del plazo máximo para firmar la escritura de compraventa ante notario y, además, debemos especificar la fecha en que se entregarán las llaves del piso. |
 |
Consecuencias por incumplimiento del contrato: es importante incluir de forma explícita cuáles serán las consecuencias frente a un incumplimiento del contrato de arras, tanto por la parte compradora como por la vendedora. |
 |
Cargas que recaen sobre la propiedad: debe contener las condiciones jurídicas en que se hará entrega de la propiedad al momento de la firma. Por ejemplo: libre de cargas o hipotecas, al corriente del pago de los impuestos correspondientes, sin inquilinos, etc. Para que se efectúe la venta y el comprador pueda hacer posesión de la vivienda, se deben cumplir todas las condiciones tal y como las detallamos en las arras. |
 |
Reparto de los gastos de la compraventa: tiene que quedar reflejado el pacto de distribución entre comprador y vendedor de los gastos relativos a la compraventa. De esta forma se evitan posibles evasiones y problemas. |
 |
Fecha y firmas: el contrato debe incluir la fecha en la que se firma el documento y debe firmado por todas las partes intervinientes, es decir, compradores y vendedores. |
¿Cuánto dinero se entrega al firmar unas arras?
En general, se suele entregar un 10% del precio de venta del piso en concepto de arras. Pero como se trata de un documento privado, el monto puede variar en función de las necesidades tanto del comprador como del vendedor. En cualquier caso, esta suma de dinero debe detallarse en el contrato y se tomará como un adelanto del precio de venta. En otras palabras, el día de la firma de la escritura de compraventa, el comprador nos entregará el valor total del piso, menos la cuantía que nos entregó en las arras.
¿Cuál es el plazo para escriturar desde la firma del contrato de arras?
En general, el plazo para escriturar la compraventa es de 90 días contando desde la firma del contrato de arras. Sin embargo, este es un documento privado, por lo que el plazo depende exclusivamente de lo que hayan pactado el comprador y el vendedor al momento de firmarlo.
Además, si por cualquier motivo no se puede escriturar en la fecha acordada, se puede hacer una prórroga. Cabe agregar que esta no es obligatoria en ningún caso, por lo que dependerá exclusivamente de la voluntad de las partes.
¿Qué pasa si se vence el contrato de arras?
Si el contrato de arras se vence sin que hayamos firmado la escritura de compraventa, podemos encontrarnos frente a varios escenarios:
- Que queramos continuar con la compraventa: en este caso, es posible realizar una prórroga del documento. Para ello, bastará con añadir un anexo de ampliación al contrato e indicar el nuevo plazo para firmar en la notaría. Es aconsejable incluir también los motivos por los cuales no se pudo firmar en la fecha estipulada.
- Que el comprador no pueda o no quiera continuar con la compraventa: si el contrato se vence y el comprador no quiere o finalmente no puede comprarnos la casa, podemos quedarnos con el dinero que nos entregó como señal siempre que hayamos firmado un contrato de arras penitenciales. Como hemos dicho, es el tipo de contrato que se firma en la mayoría de los casos.
- Que seamos nosotros los que decidimos no vender: si el contrato vence y somos nosotros los que desistimos o no podemos seguir adelante con la operación, deberemos devolverle el dinero de las arras al comprador de forma íntegra y por duplicado, si hemos firmado unas arras penitenciales.
¿Cómo reclamar el incumplimiento de las Arras
Si llega el día de la firma de la escritura de compraventa y el comprador no se presenta, es aconsejable seguir una serie de pasos:
- Notificar al comprador por escrito, citándolo nuevamente en la notaría para la firma de la escritura de compraventa.
- Si el comprador sigue sin presentarse, podemos pedir al notario que eleve un documento donde lo obliga a acudir a la notaría a firmar la escritura. Esto se conoce como acta de comparecencia. A su vez, conviene volver a notificar al comprador por escrito para citarlo en la notaría en un día y hora determinados.
- Si luego de hacer todo esto sigue sin presentarse, podemos acudir a un juzgado para exigir el cumplimiento del compromiso de compraventa (si firmamos unas arras penales o confirmatorias) o retener la señal si firmamos unas arras penitenciales, que es la que se firma en la mayoría de los casos.
Una vez que hayamos hecho todo esto, podemos volver a publicar el anuncio para buscar un nuevo comprador.
Fuente: helpmycash.com
