Există o premisă în lumea economică care spune că atunci când SUA strănută, lumea răcește. Piața imobiliară din SUA a început să se schimbe și pare dur pentru economia principală a lumii: în iulie anul trecut prețul locuințelor a scăzut pentru prima dată în 10 ani, iar încrederea dezvoltatorilor a înregistrat deja nouă luni de scăderi consecutive. Atât construcția de case, cât și vânzările au suferit o frână în timpul verii după scăderea cererii din cauza creșterii ratelor ipotecare și a incertitudinii.
Dar situația actuală este foarte diferită de cea a locuințelor din anii 2007 și 2008, când a existat o criză derivată din creditele ipotecare riscante. Acum, nici creditele nu se acordă fără discernământ și nici nu există un nivel ridicat de nerespectare a acestora.
Asistăm la o ajustare economică în țara americană, dar puterea pieței imobiliare este aproape istorică, după cum a afirmat Ricardo Rodríguez, directorul Coldwell Banker Boston. Putem extrapola această situație pe piața spaniolă? Experții spun că ceea ce se întâmplă în SUA este aplicabil Spaniei, dar cu anumite nuanțe.
Cum este piața imobiliară în SUA și Spania
Rezerva Federală a pus capăt rapid luptei pentru a reduce inflația plasând prețul banilor într-un interval între 3% și 3,25%, cel mai înalt nivel din ultimii 14 ani.
Efectul pe care l-a avut este că ratele dobânzilor ipotecare s-au dublat în acest an, speriind mulți cumpărători și provocând scăderea vânzărilor. Mai exact, rata medie a dobânzii la creditele ipotecare a crescut peste 6% pentru prima dată din 2008 și este acum mai mult decât dublu față de nivelul de acum un an, potrivit datelor Asociației Bancherilor Ipoteci (MBA).
Date care au accelerat schimbarea ciclului imobiliar și au pus capăt cursei în domeniul locuințelor din țara americană. Prețurile locuințelor din Statele Unite au început să scadă pentru prima dată într-un deceniu.
Potrivit indicelui S&P CoreLogic Case-Shiller, prețul în cele mai mari 20 de orașe din SUA a scăzut cu 0,44% față de lună în iulie, prima scădere din martie 2012. Ultima scădere imobiliară s-a încheiat în 2012, făcând loc 10 ani de creșteri de prețuri, finalizate de o frenezie de cumpărături de doi ani.
Boom-ul mutărilor de locuință după pandemie încetinește pe măsură ce ratele ipotecarelor cresc. Experții spun că nu va fi o scădere a imobiliarelor ca în 2008, dar se are în vedere o scădere, și cu atât mai mult dacă va exista o recesiune.
Cu acești indicatori care provin din prima economie mondială, profesioniștii consultați de idealista/news asigură că ceea ce se întâmplă acolo este logic și așteptat și, de asemenea, aplicabil tuturor piețelor, inclusiv celei spaniole. De asemenea, adăugați inflația.
Astăzi, în Spania, Euriborul la 12 luni este în jur de 2%, care cu diferența aplicată de bancă poate ajunge în prezent la 3%, după cum subliniază Luis Corral, CEO Foro Consultores. De altfel, rata medie ipotecară s-a închis în iulie la 2,5%, potrivit INE, departe de cele 6% din SUA.
Corral asigură că piața imobiliară din țara noastră continuă să dea dovadă de dinamism. „Venim dintr-o vară cu vânzări bune, atât în prima, cât și în a doua casă. Mai mult, întrucât cererea este mare și oferta rară, în special în locuințe noi, prețurile sunt mari, chiar supraevaluate, atât în prima, cât și în a doua casă”, adaugă el.
Dar… cea mai recentă majorare a ratei BCE de 75 de puncte de bază, la 1,25%, împreună cu inflația fulgerătoare, criza energetică și creșterea prețului construcțiilor noi planifică redresarea locuințelor după Covid.
De la compania imobiliară Coldwell Banker amintesc că datele oficiale reflectă că majorarea dobânzilor și înăsprirea condițiilor impuse de bancă împiedică semnarea creditelor ipotecare în Spania. De fapt, în iulie (ultima lună disponibilă) au fost semnate 35.918 credite ipotecare, cu 16% mai puține decât în iunie și cu doar 2,3% mai multe față de anul precedent. Aceste date arată în mod clar încetinirea creșterii creditării ipotecare.
Ce se va întâmpla cu locuințele din Spania în următoarele luni
Există din ce în ce mai multe voci care avertizează despre o recesiune în Spania sau cel puțin nori de furtună pe piața imobiliară. În ciuda faptului că vânzările și prețurile proprietăților au rezistat în ciuda incertitudinii cauzate de războiul din Ucraina și a nivelurilor record de inflație, experții consideră că schimbarea ciclului imobiliar este pe cale de ieșire.
Luis Corral avertizează că, dacă intrăm într-o recesiune, este normal să se piardă locuri de muncă și piața va acuza acolo. Chiar și reclamanții cu putere de cumpărare vor opta pentru economia prudențială. Pe măsură ce ne apropiem de ratele ipotecare americane, cererea va scădea. În ceea ce privește prețurile, dacă situația se înrăutățește, aceștia vor tinde să se corecteze.
„Dacă ratele cresc și inflația rămâne, aceasta scade resursele disponibile de la cumpărători, capacitatea de levier scade și afectează cererea”, spune Corral.
În ceea ce privește prețul locuințelor, Jesús Gil Marín, CEO al companiei imobiliare Gilmar, estimează că creșterea sau scăderea prețului este absolut relativă. „Prețul la care se vinde o locuință depinde de zona în care se află, de oferta și cererea asociate zonei respective. De exemplu, nu cu multe zile în urmă îi arătam unui cumpărător o mansardă în Madrid care este în jur de 20.000 de euro pe m2”, susține el.
În opinia sa, tipul de locuință care va avea de suferit cel mai mult în urma crizei economice care se apropie este cel care iese la un preț de vânzare între 200.000 și 300.000 de euro. „Creșterea prețurilor și dificultățile în primirea materialelor de construcție ar afecta în mod clar profilul „inferior”. Cumpărătorii sau investitorii cu potențial economic mai mare nu vor fi atât de afectați”, spune Gil Marín.
În SUA, accesibilitatea cumpărătorilor s-a înrăutățit. François Carriere Pastor, CEO al Coldwell Banker Spain, subliniază că „creșterea ratelor, inflația cu două cifre și prețurile de vânzare încă ridicate nu permit cetățenilor să ia în considerare cumpărarea unei locuințe la fel de fericit ca înainte”.
În cele din urmă, pe piața americană se vorbește despre o supraevaluare nesustenabilă a locuințelor. CEO-ul Coldwell Banker afirmă că au avut clienți vânzători care și-au propus ei înșiși o ajustare a prețului proprietății, conștienți de situația pieței.
Sursa: idealista.com
