Luis Corral: „A deține o casă implică o disciplină de economisire”
Sectorul rezidențial din Spania se află în prezent într-un moment în care oferta de construcții noi este limitată din cauza lipsei promoțiilor în desfășurare și a cererii mari de cumpărători. Luis Corral, CEO al Foro Consultores, dă asigurări că la acest scenariu se adaugă încercarea eșuată de a comercializa locuințe noi la prețuri atât de mari încât nu există nicio cerere de plată. În spatele acestui fenomen se află inflația, războiul din Ucraina, lipsa terenurilor finaliste sau costurile mari de construcție.
Și în acest scenariu de atâta incertitudine, pentru a promova trebuie să fii curajos, potrivit CEO-ului Foro Consultores, care adaugă că „oricât de mult vrem să întindem prețurile astfel încât planurile de afaceri să se potrivească, vine un moment în care cumpărătorul dintre aceste case, are putere de cumpărare limitată. Ele nu sunt infinite.
Cum vedeți astăzi sectorul imobiliar din Spania?
Izolarea a configurat o situație de economisire foarte mare pentru familii. Și cel mai important este că a schimbat obiceiurile de a locui în casele multor familii, care au decis să-și schimbe locuințele, ceea ce în ultimii ani a revigorat foarte mult sectorul nostru. Nu la fel în toată Spania. Există două Spanii, care sunt Spaniile ce pierd populație, în general o populație calificată, tânără, bine pregătită, care nu își găsește așteptări în orașul de origine pentru a-și dezvolta aspirațiile și decide să meargă în orașe în care cred că le găsesc. Un exemplu clar este Madrid, dar există și alte orașe care primesc populație de la altele, precum Barcelona, Valencia sau Malaga, și sunt altele care, din păcate, pierd o populație foarte valoroasă. Astfel, sunt locuri în care sunt prea multe case și în altele lipsesc.
Așa că am găsit acești ani cu o cerere puternică, rezultatul acestor rate de economisire și a acestor schimbări de obiceiuri. Și, din păcate, ne-am găsit în acele orașe mari cu o anumită criză de aprovizionare. Nu era suficient teren pentru a face față cererii care venea și terenul durează să se „gătească”, să fie potrivit pentru locuințe care urmează să fie construite. Așa că ne-am trezit cu o lipsă de aprovizionare. Dau exemplul Madridului, pentru că este un oraș foarte dinamic, care a primit o populație mare și este un exemplu foarte clar, dar este aplicabil și altor orașe. Având în vedere oferta scăzută și cererea ridicată, a existat o creștere a prețurilor. La aceasta trebuie adăugată și creșterea costurilor de construcție din motive de criză, transport, materii prime.
Și acum, odată cu războiul din Ucraina, a atins niveluri care i-au făcut pe mulți promotori să vadă că este imposibil să-și desfășoare afacerile, ceea ce reduce și mai mult cererea. Cine a supraviețuit mai bine acestei situații? Cei care au avut pământul în cămară, care este materia primă care o constituie în principal firmele listate și fondurile imobiliare. Pentru că în tot acest scenariu costul terenului nu numai că nu a fost menținut, dar a devenit mai scump.
Atunci când ai nevoia să-ți creezi o casă independentă, trebuie să o faci pentru că acesta este cel mai important lucru și, de asemenea, pentru că casa ta este locul unde îți vei desfășura viața de familie.
Cum afectează inflația și ratele dobânzilor imobiliare?
Consider că conflictul din Ucraina a perturbat structura economică, aș îndrăzni să spun la nivel mondial, și a generat o criză energetică brutală. Și până la urmă a însemnat că toate țările dezvoltate, Europa și Statele Unite, în mod fundamental, se confruntă cu rate ale inflației pe care nu le-am mai experimentat de 30 de ani. Inflația este un cancer pentru economie pentru că crește prețurile și până la urmă asta are un efect foarte notabil asupra pieței imobiliare, pentru că trebuie să cheltuiești mai mult pe lucruri de bază, adică pe cheltuieli obișnuite. Toate acestea iau resurse pentru investițiile mari ale structurilor familiale, care în ordinea importanței sunt locuințele ca număr foarte mare, în ciuda faptului că există o sumă importantă care se finanțează în mod normal, și mașini. Așadar, inflația mare, susținută în timp, afectează în general cele mai slabe clase economice și tinerii, care în general au un venit profesional sau o structură salarială endemic de scăzută pentru vremurile pe care le-am putut trăi.
În ceea ce privește ratele dobânzilor, acestea afectează piața imobiliară, practic în costul finanțării. În ultimii ani, cultura oficializării creditelor ipotecare s-a schimbat pentru că s-au făcut multe, majoritatea cu dobândă fixă, așa că acum aceste familii sunt liniștite, dar avem un portofoliu de credite ipotecare cu rată variabilă care este încă majoritar.
Trăim de câțiva ani într-o oază ipotecară, adică cu un Euribor negativ și cu capacități de îndatorare și finanțare unde banii aproape că erau dați, acesta este un alt motiv care a ajutat piața în acești ani post-pandemie să fost foarte dinamic. Adică banii, care erau practic gratuiti, acum s-au scumpit. Am date din economia americană, care este mereu mai hotărâtă în a pune în aplicare măsuri pentru a scăpa de probleme: rata ipotecarului este între 5% și 6% și în acest scenariu a existat deja un resentiment sau o scădere a cererii. Nu s-a oprit, dar a încetinit. Suntem acum la rate de 2% în Spania, ceea ce cred că este o rată foarte rezonabilă. În sfârșit banca începe să poată avea marje financiare, dar inevitabil cel care plătea până acum 100 poate fi nevoit să plătească 150 sau 200.
Cât timp durează în medie pentru a converti un etaj nefinalist într-un finalist?
Aprovizionarea cu pământ, care este materia primă despre care vorbim, adică în producția de case, este ceva foarte delicat pentru că necesită gătit, adică un preparat care are componente tehnice și urbanistice. Deci sunt exemple pentru toate gusturile. În medie, am putea spune că se poate vorbi între trei și cinci ani pentru ca un teren care se califică ca dezvoltabil la un moment dat, să fie potrivit pentru cererea de licență. Acesta ar fi podeaua pe care o numim finalist. Sunt și cazuri extreme. Avem, de exemplu, în Pozuelo de Alarcón (Madrid), un sector cunoscut de mulți ani, ARPO, care gătește de mai bine de zece ani și sunt altele care ies mai ușor când uneori componentele tehnice sau urbane sunt mai ușoare.
Promotorii nu angajează studii de piață, proiectele de construcții noi sunt reținute, ce se întâmplă?
În acest scenariu de atâta incertitudine în care am spus că costul terenului a crescut, că costul construcției este foarte mare, foarte mare și, de asemenea, este instabil în timp, pentru că pentru a promova trebuie să fii curajos, pentru că dacă mergi cu numerele foarte strânse, ceea ce este normal, ai mâncat marja.
Oricât de mult dorim să întindem prețurile astfel încât planurile de afaceri să se potrivească, vine un moment în care cumpărătorul acelui proiect are o putere de cumpărare limitată. Nu sunt infinite. Știm deja cazuri în care acest lucru a fost generat. A fost lansat pe piață cu prețuri care se potrivesc cu promotorul, dar foarte mari, iar piața a spus nu. Este un alt motiv pentru care proiectele sunt retrase de pe piață. Ei testează și dacă nu merge, se retrag.
Cine a făcut exercițiul de opțiune a terenului, care este o formulă obișnuită, jucând niște bani să vadă dacă există un răspuns comercial, pentru că pierde din valoarea opțiunii de cumpărare, dar nu se mai pune în pericol pentru că nu va funcționa. S-a întâmplat recent și dau un exemplu în Madrid, în Sanchinarro, care este un cartier cunoscut. Aici a existat un proiect care a costat 6.000 de euro pe m2 și nu a existat niciun răspuns de la potențialii cumpărători.
Deci, promovarea nu se realizează pentru că cererea nu este în măsură să plătească prețurile oferite?
Acele prețuri despre care vă vorbește dezvoltatorul sunt rezultatul unui teren scump, un cost de construcție foarte mare care îl duce, dacă vrea să-și păstreze intactă structura de marje, la un preț de vânzare neobișnuit de mare și piață sunt momente când asta spune destul: și sunt aici sau nu ajung sau nu vreau să plătesc prețul asta pentru casa aceasta.
Cum crezi că se va desfășura asta? Pentru că sunt semne că prețurile la construcții vor scădea
În ceea ce privește așteptările privind costurile de construcție, cele mai recente informații pe care le am, vorbind cu clienții, sunt că prețurile la construcție sunt stabilizate la un nivel foarte ridicat, dar se pare că temerile de noi creșteri se retrag deja puțin și deci la fel de mult pe măsură ce îți schimbă pasul în mijlocul jocului, ceea ce face cel mai mult rău. Pentru că acum poți face un plan de fezabilitate pe baza unui cost al terenului, obții o marjă și un preț de vânzare și dacă piața suportă foarte bine, afacerea ta este garantată. Dar. Dar cred că acum, în acest sens, așteptările sunt acelea. În plus, se detectează că există materii prime care deja scad la preț.
Deși transportul este încă scump din cauza tuturor conflictelor geopolitice, a situațiilor care s-au petrecut în China, care există în anumite mări.
Pentru a promova trebuie să fii curajos, pentru că dacă mergi cu numere foarte strânse, ceea ce este normal, ai mâncat marja
Ce se întâmplă dacă există o creștere a costului materiilor prime în timpul construcției caselor? Majorarea este transferată cumpărătorului final?
Într-o promoție, nu. Tu, ca cumpărător, ai un preț închis care merge pe masă. Încă o chestie pe care la un moment dat o spune promotorul, pai uite, rezolv contractele, plătesc compensația care vine în contracte sau penalitățile și mă retrag. Asta nu se face în mod normal pentru că are și un prejudiciu reputațional foarte mare, ținând cont de faptul că principalii operatori sunt și companii cotate, fonduri mari, ceea ce cred că le-ar face mult rău. Ceea ce se face este să încerci să schimbi firma de construcții, dar nu ai garanția că îți vor da un preț nou, renegociere și merge împotriva marjelor dezvoltatorului însuși.
Unde se dezvoltă cea mai nouă construcție în acest moment în Spania?
Locurile în care se dezvoltă cea mai nouă construcție în Spania sunt cele care au un dinamism mai mare la cerere, care sunt orașe cu activitate economică, fie ea industrială, de servicii sau turistică, care fac să rămână acea Spanie care se golește într-o case. peste și în alte locuri lipsesc pentru că cererea se mută acolo. Cerere în general pentru oameni tineri, bine calificați. Păcat pentru locurile din care pleacă și pentru locurile de unde vin, pentru că acolo speră să își poată dezvolta proiectul vital.
Care este profilul de cumpărător al construcției noi de vânzare?
Profilul de cumpărător nou-construcții al puținelor construcții noi pe care le avem de ceva timp și le avem acum este un profil de depozit, adică sunt familii care au locuința lor, care o pot monetiza și să facă un salt pe baza unui Until. acum, datorii ieftine și obținerea casei pe care și-o doresc, pentru că și-au dat seama că viața este foarte scurtă și că trebuie să se bucure de ea și că vor să trăiască mai bine.
Tinerii închiriază locuințe pentru că vor sau pentru că nu pot cumpăra?
Cred că toți vedem cumpărarea ca pe o investiție și închirierea ca pe o cheltuială. Așa că cred că în mare parte tendința este de a cumpăra. Apoi sunt nevoiți să închirieze, în ciuda voinței lor.
A deține o locuință, fie că ești tânăr, matur sau mai în vârstă, înseamnă că generezi un element patrimonial, adică ai o disciplină salvatoare pe care o transformi într-un patrimoniu care la un moment dat îți poate permite să-ți îmbunătățești nivelul locativ, deoarece viața este prosperă sau că poți ajunge la pensie, unde ai o locuință în care să te bucuri de ultimele zile în liniște pentru că la acea vârstă ai deja ipoteca plătită sau chiar există formule pentru a monetiza acea moștenire și a putea avea o saltea să te bucuri de ultimele tale zile.
Potențialii cumpărători de locuințe nu au fost niciodată mai bine informați atunci când merg să vadă reclama la punctul de vânzare și înainte să li se arate calitățile și să rezolve o serie de îndoieli
Cum rămâne cu vânzarea de NPL? Vânzarea pachetelor de proprietăți ipotecate a fost paralizată?
Nu, nu, încă mai sunt vânzări. Ceea ce se întâmplă este că această situație de incertitudine, nu doar pe teritoriul național, ci la nivel european, la nivel american, face ca noile intrări de investiții să fie mai prudente. Constatăm că expresia la modă din ultimele luni în mediul investițional este „wait and see” care înseamnă literal „vom aștepta puțin și vedem cum evoluează asta”.
Vânzarea de case secundare este în continuare în creștere?
A doua casă a fost o tipologie imobiliară care a fost foarte dinamică din aceleași motive ca și prima casă. Telemunca a configurat sau a făcut parte din schimbarea configurației în modul de a trăi în case. Și mai mult, vorbind de case secundare și de oferta pe care o are o țară precum Spania din punct de vedere turistic, aceasta s-a extins nu doar pe piața națională, ci și pe cea internațională. Așa că până acum a existat o piață foarte dinamică pentru case secundare și, mai mult, în ultimele luni, din păcate, ca urmare a războiului din Ucraina, am observat o creștere a solicitanților din țările vecine, precum Polonia, Slovenia, Slovacia.
Și în ce zonă se caută de obicei o casă?
Acolo unde am verificat direct a fost în Insulele Canare, dar știm că este operațional și pe Costa del Sol, în Cota Brava și Alicante.
Cum a schimbat pandemia modul de a vinde o casă?
Ceea ce a provocat pandemia este consolidarea a ceea ce era deja în pregătire, adică lumea online. În cazul nostru, aproximativ 30% din contactele generate sunt online, dar până la urmă modul de marketing rămâne același. În cele din urmă, lumea online trebuie să se conecteze cu lumea fizică și acolo, cu rare excepții, vânzarea este închisă în lumea fizică. Ceea ce s-a câștigat foarte mult este în generarea de contacte și în transmiterea de informații către persoanele interesate, ceea ce în acest moment este remarcabil. Cu alte cuvinte, potențialii cumpărători de locuințe nu au fost niciodată mai bine informați atunci când merg să vadă vânzătorul la punctul de vânzare, înainte de a li se arăta calitățile și de a rezolva o serie de îndoieli. Cu alte cuvinte, atunci când o persoană interesată merge la un punct de vânzare fizic, aceasta și-a făcut deja multe teme pentru toate informațiile pe care i-au fost furnizate anterior.
Sunt casele mai ușor de vândut acum decât înainte, datorită tehnologiei, cum ar fi virtual home staging sau vizite video?
Cu toată dezvoltarea noilor tehnologii, până la urmă numitorul comun este că la un proiect care nu există, ceea ce trebuie să faci este să oferi persoanei interesate cele mai mari facilități pentru ca imaginația sa să ajungă cât mai curând la ceea ce proiectul respectiv va fi ca viitoare casă. Deci, în măsura în care acest lucru se realizează și a existat o dezvoltare tehnologică foarte importantă în acest sens, deoarece toate acestea facilitează întregul proces de vânzare și, în același timp, îl fac mai competitiv, deoarece în cele din urmă cheia concurenței în marketing nu mai este a avea acea tehnică, dar a nu o avea. De ce? Pentru că în cele din urmă este un element competitiv care a devenit deja comun și că deteriorarea nu o are.
Este un moment bun pentru a cumpăra o casă sau este mai bine să așteptați?
Când ai nevoie să te muți, să creezi o familie, să creezi o casă independentă, trebuie să o faci pentru că acesta este cel mai important lucru și, de asemenea, deoarece casa ta este locul în care vei desfășura viața de familie și tu o să te bucuri de ea. Deci momentul pieței nu contează puțin, ai nevoia, care este prioritatea. Este adevărat că trebuie să fii prudent și că trebuie să poți cumpăra ceva pentru care poți plăti, deși banca se va ocupa să îți amintească. Dacă motivația achiziției dvs. este o locuință secundară, cum ar fi o casă turistică, sau dacă este un motiv de investiție și există anumite amenințări pe piață, ar fi bine să le urmăriți îndeaproape și să vedeți cum evoluează lucrurile, mai ales să vedem ce cale urmează: dacă ne vom înrăutăți, dacă ne vom stabiliza sau dacă, așa cum spune Bruxelles-ul, Spania la sfârșitul anului 2023 va avea o inflație de 3,4. Și asta este nota mea pozitivă pentru azi.
Sursa: idealista.com
