Contractul ARRAS: ce este și la ce trebuie să fim atenți?

Contractul de garanție este un document care se semnează în timpul procesului de vânzare-cumpărare a unei proprietăți. În cadrul acesteia, atât cumpărătorul, cât și vânzătorul își exprimă dorința de a efectua tranzacția și se angajează să o finalizeze într-o anumită perioadă de timp. La rândul său, cumpărătorul plătește o sumă de bani pentru a rezerva proprietatea și pentru a demonstra vânzătorului că este dispus să o cumpere.

Ceea ce este cu adevărat important în legătură cu semnarea acordului este faptul că există consecințe juridice în caz de nerespectare, pe care le vom explica mai jos. La rândul său, notarul va folosi acest document ca bază pentru întocmirea actului de vânzare, astfel încât toate detaliile tranzacției și toate acordurile încheiate între părți trebuie să fie incluse. De exemplu, dacă sunteți de acord să împărțiți proporțional plata IBI între cumpărător și vânzător, acest lucru ar trebui să fie detaliat în contractul de garanție.

Tipuri de contracte de depozit

Există trei tipuri de contracte de garanție, care diferă în principal în ceea ce privește consecințele neexecutării contractului. Cu toate acestea, cei mai mulți vânzători și cumpărători de case folosesc contractul de garanție penitențială.

Cum se întocmește un contract Arras pentru a-mi vinde apartamentul?

Agentul nostru imobiliarîl poate întocmi: dacă vindem apartamentul cu ajutorul unui agent imobiliar, acesta va întocmi contractul de garanție, iar costul acestuia va fi inclus în comision. De fapt, multe contracte de intermediere (cele pe care le semnăm atunci când angajăm o agenție pentru a vinde apartamentul) includ o clauză prin care autorizăm agenția să colecteze banii de depozit în numele nostru.

Ce informații ar trebui să conțină un contract de depozit?

Mai jos, vom detalia informațiile de bază care ar trebui incluse într-un contract de garanție, dar nu uitați că putem (și ar trebui) să includem toate informațiile pe care le considerăm importante și toate acordurile la care am ajuns cu cumpărătorul.

	Identitatea părților: numele și prenumele, NIF sau CIF ale vânzătorului și ale cumpărătorului. În cazul în care apartamentul este pe numele mai multor persoane, trebuie să fie incluse datele tuturor acestora.
	Adresa de notificare: în scopul notificărilor sau al comunicărilor, trebuie să fie incluse adresele de contact ale cumpărătorului și vânzătorului. În cazul în care una dintre părți își schimbă adresa de notificare sau comunicare, aceasta trebuie să notifice cealaltă parte.
	Localizarea apartamentului: oraș, localitate, localitate, adresă, referință cadastrală și toate datele care permit identificarea completă a locației apartamentului.
	Tipul de contract: dacă semnăm un depozit, trebuie să indicăm ce tip este sau să menționăm articolul 1.454 din Codul civil (dacă este un depozit penitențial). Dacă nu facem acest lucru, se poate înțelege că, în mod implicit, este un depozit de confirmare, cu consecințele pe care le implică acest lucru.
	Prețul de achiziție: este recomandabil ca sumele să fie scrise atât cu litere, cât și cu cifre.
	Suma dată ca avans: la semnarea contractului, cumpărătorul ne dă o sumă de bani ca avans sau rezervă. Aceasta reprezintă de obicei 10% din prețul final. Această sumă și suma rămasă de livrat în ziua semnării trebuie să fie menționate, cu mențiunea că suma inițială va fi dedusă din prețul total.
	Termenul maxim pentru formalizarea vânzării: trebuie să se consemneze termenul maxim pentru semnarea actului de vânzare la notar și, în plus, trebuie să se precizeze data la care vor fi predate cheile apartamentului.
	Consecințele încălcării contractului: este important să se includă în mod explicit consecințele încălcării contractului de garanție, atât pentru cumpărător, cât și pentru vânzător.
	Grevarea proprietății: trebuie să conțină condițiile legale în care va fi predată proprietatea la momentul semnării. De exemplu: liber de sarcini sau ipoteci, la zi cu plata impozitelor corespunzătoare, fără chiriași etc. Pentru ca vânzarea să fie finalizată și pentru ca cumpărătorul să intre în posesia proprietății, trebuie îndeplinite toate condițiile, așa cum sunt detaliate în acte.
	Repartizarea costurilor de vânzare-cumpărare: trebuie să se reflecte acordul de repartizare între cumpărător și vânzător a costurilor legate de vânzare-cumpărare. În acest fel se evită posibile evaziuni și probleme.
	Data și semnăturile: contractul trebuie să conțină data la care este semnat și trebuie să fie semnat de toate părțile implicate, adică de cumpărători și vânzători.

Câți bani se dau la semnarea unui depozit?

În general, se plătește de obicei 10% din prețul de vânzare al apartamentului ca avans. Cu toate acestea, întrucât este vorba de un document privat, suma poate varia în funcție de nevoile cumpărătorului și ale vânzătorului. În orice caz, această sumă de bani trebuie să fie detaliată în contract și va fi luată ca avans din prețul de vânzare. Cu alte cuvinte, în ziua semnării actului de vânzare, cumpărătorul ne va da valoarea totală a apartamentului, minus suma pe care ne-a dat-o ca avans.

Care este termenul de semnare a titlului de proprietate de la semnarea contractului de garanție?

În general, termenul limită pentru actul de vânzare este de 90 de zile de la semnarea contractului de garanție. Totuși, acesta este un document privat, astfel încât termenul depinde exclusiv de ceea ce cumpărătorul și vânzătorul au convenit în momentul semnării.

În plus, în cazul în care, din orice motiv, nu este posibilă executarea actului la data convenită, se poate acorda o prelungire. Trebuie adăugat că acest lucru nu este obligatoriu în niciun caz, astfel încât va depinde exclusiv de voința părților.

Ce se întâmplă dacă contractul de garanție expiră?

În cazul în care contractul de garanție expiră fără ca actul de vânzare să fi fost semnat, există mai multe scenarii:

• Dacă dorim să continuăm vânzarea: în acest caz, este posibil să extindem documentul. În acest scop, este suficient să adăugați o anexă de prelungire la contract și să indicați noul termen de semnare la biroul notarial. Este recomandabil să includeți și motivele pentru care nu a fost posibilă semnarea la data stabilită.
• În cazul în care cumpărătorul nu poate sau nu dorește să continue vânzarea și cumpărarea: dacă contractul expiră și cumpărătorul nu dorește sau nu poate cumpăra casa de la noi, putem păstra banii pe care ni i-a dat ca avans, atâta timp cât am semnat un contract de garanție. După cum s-a menționat mai sus, acesta este tipul de contract care este semnat în majoritatea cazurilor.

• În cazul în care noi suntem cei care decidem să nu vindem: dacă contractul expiră și noi suntem cei care renunțăm sau nu putem continua tranzacția, trebuie să returnăm cumpărătorului banii de garanție în întregime și în două exemplare, dacă am semnat un angajament penitențial de garanție.

Cum se poate solicita nerespectarea Arras

Dacă sosește ziua semnării actului de vânzare și cumpărătorul nu se prezintă, este indicat să se urmeze o serie de pași:

1. Notifică cumpărătorul în scris, convocându-l din nou la biroul notarial pentru semnarea actului de vânzare.
2. În cazul în care cumpărătorul tot nu se prezintă, putem cere notarului să elibereze un document care să îl oblige să vină la biroul notarial pentru a semna actul. Acest lucru este cunoscut sub numele de dosar de înfățișare. În același timp, cumpărătorul ar trebui să fie din nou notificat în scris și convocat la biroul notarial la o anumită dată și oră.
3. Dacă, după toate acestea, cumpărătorul tot nu se prezintă, putem merge în instanță pentru a cere îndeplinirea contractului de vânzare-cumpărare (dacă semnăm un depozit penal sau confirmativ) sau pentru a reține depozitul dacă semnăm un depozit penitențial, care este cel care se semnează în majoritatea cazurilor.

După ce am făcut toate aceste lucruri, putem publica din nou anunțul pentru a căuta un nou cumpărător.

Sursa: helpmycash.com